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개정 상가건물임대차보호법에 따른 ‘5년간 계약갱신요구권’ 적용 ‘부칙’의 해석과 관련

<법률상담>

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위석현 변호사
기사입력 2014-04-15


(문) 갑은 을로부터 을 소유의 충남 아산 소재 상가건물 1층을 보증금 1억 원에, 월 차임 100만 원의 조건으로 2011년 12월1일부터 2년간의 기간으로 임차하여 영업을 하여 왔습니다. 그런데 장사가 잘 되자 을은 갑을 쫓아내고 자기가 그 자리에 같은 영업을 할 속셈으로 갑에게 임대차계약을 갱신할 생각이 없다며 계약 기간 만료 한 달 전인 2013년 10월30일에 계약기간 만료 예정일에 건물을 명도하여 달라는 내용증명우편을 발송하여 왔습니다. 갑은 위 영업을 하기 위하여 임차한 건물에 상당한 인테리어 비용을 투입하였고 신용을 쌓아 영업 이익도 상당하기에 계약을 갱신하여 장사를 계속 하고 싶은데 가능할까요.

(답) 종전에 동일 사안에 대해 상가건물임대차보호법이 적용되는 일정 보증금액을 초과한 상가임대차에 대해서도 예외적으로 5년간 계약갱신요구권에 대해서는 동법을 적용하도록 한 2013. 8. 13.부터 시행되는 개정 상가건물임대차보호법을 적용할 수 있을 것이라면서 그 근거로 동법 부칙 제2조에서 위 개정 조항에 대해 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’는 규정을 든 바 있는데 위 상담칼럼이 나간 이후 여러 통의 전화를 받게 되었습니다.

처음 칼럼에서 사안의 경우도 동 개정법이 적용할 수 있다는 결론을 내릴 때에는 부칙상의 ‘최초로’라는 단어에 주목하여 입법자가 ‘동법 시행 후에 실제 체결되거나 갱신된 임대차’에만 위 규정을 적용할 의도라면 부칙 상에 ‘최초로’라는 단어를 삽입할 필요가 없을 것이기에 ‘동법 시행 후에 최초로 갱신되는 임대차’의 의미를 동법 시행일을 기준으로 이미 한 차례 이상 갱신된 후 동법시행일 이후에 다시 갱신이 문제되는 임대차의 경우는 동법의 적용을 배제하고 동법 시행 이후에 현실적으로 갱신된 경우이든 갱신 거절된 경우이든 “위 개정법 시행 후 ‘최초로’ 갱신 여부가 문제되는 임대차”의 경우는 동 개정법을 적용하려는 의도라고 판단하였습니다.

그런데 문제는 동 부칙의 문언이 ‘갱신되는’이라고 되어 있기에 과거형으로서의 ‘갱신된’ 의 표현을 쓰고 있지는 않지만 미래형으로서의 ‘갱신되는’의 의미도 원칙적으로 동개정법 시행 후에 임대인에 의한 적법한 ‘갱신거절’ 의사표시가 없이 ‘갱신되어’ 현실적으로 임대차계약이 유효하게 존속하는 것을 전제라 하여야 하기에 개정 법 시행 후 최초로 갱신 여부가 문제되는 경우이더라도 개정법 시행 후에 임대인에 의한 적법한 ‘갱신거절’ 의사표시가 있게 된다면 임대차계약 자체가 종료되어 그 효력이 소멸되어 버렸기에 개정법에 따른 5년 갱신요구권을 주장할 수 없는 것 아닌가 하는 이견이 제기되었으며, 국회에서의 개정 연혁을 살펴봐도 이에 대한 아무런 입장이 없고 이에 대한 판례도 없는 상황에서 일견 위 이견이 법령 문언의 해석원칙에 더 부합하는 것으로 보이기에 종전 입장을 철회합니다. 따라서 사안의 경우라면 동 5년 갱신요구권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.


위석현 변호사(서도 법무법인 아산분사무소)
(041)534-7722


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